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Direction générale de l’urbanisme,
de l’habitat et de la construction
Circulaire UHC/DH2 no 2006-19 du 22 mars 2006
sur l’application des mesures relatives au changement d’usage des
locaux d’habitation
NOR : SOCU0610463C
Textes abrogés :
Circulaire no 72-158
du 3 octobre 1972 relative aux changements d’affectation et démolitions
de locaux ;
Circulaire no 89-69
du 3 novembre 1989 relative aux changements d’affectation des
locaux à usage d’habitation.
Publication : Bulletin officiel.
Le directeur général à Mesdames et Messieurs les préfets
de département ; Mesdames et Messieurs de la direction départementale
de l’équipement (pour attribution) ; Mesdames et Messieurs
les préfets de région ; Mesdames et Messieurs de la direction
régionale de l’équipement ; Mesdames et Messieurs des
centres interrégionaux de formation professionnelle ; Mesdames et
Messieurs de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat ;
Mesdames et Messieurs de la direction générale de l’urbanisme,
de l’habitat et de la construction ; Mesdames et Messieurs de la mission
interministérielle d’inspection du logement social (pour information).
Le régime de changement d’affectation,
dont l’origine remonte à l’année 1945, a vu sa pratique
essentiellement concentrée sur Paris, sa proche banlieue et dans quelques
villes de grande ou moyenne importance. En raison de la complexité et
de l’inadaptation du dispositif instauré par les articles L. 631-7
et suivants du code de la construction et de l’habitation, le Gouvernement,
conscient des difficultés d’application de la réglementation
actuelle et soucieux de maintenir une protection des locaux à usage d’habitation,
a souhaité par une réforme de la procédure rendre les règles
plus lisibles et mieux adaptées au contexte actuel.
C’est l’ordonnance no 2005-655
du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction qui,
dans ses articles 24 à 29, fixe les lignes de cette réforme
dont le changement premier porte sur le champ d’application géographique
et dont la mise en œuvre nécessite que vous définissiez localement
dans un arrêté les « règles du jeu »,
en vous appuyant notamment, lorsqu’il en existe un, sur le contenu du programme
local de l’habitat (PLH).
La procédure ne s’applique plus désormais
obligatoirement qu’à Paris, aux villes des départements des
Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi qu’aux villes
de plus de 200 000 habitants (et non plus aux villes de plus de 10 000 habitants).
Néanmoins, la possibilité d’en décider la mise en
œuvre pour tout ou partie de commune dont la population est inférieure
à ce nouveau seuil demeure, en application de l’article L. 631-9
du CCH.
Vous devrez donc :
- si votre département est en
totalité ou en partie dans le champ d’application du nouveau dispositif
élaborer l’arrêté mentionné à l’article
L. 631-7-1, définissant les conditions de délivrance des
autorisations ainsi que les règles de compensations. Cet arrêté
pourra, le cas échéant, prévoir des dispositions adaptées
à chaque commune concernée (cf. annexe I) ;
- si votre département ne comprend
aucune commune entrant dans le champ d’application obligatoire, consulter
les maires des communes où la situation du logement vous semblerait justifier
des mesures de protection, notamment si ces communes appliquaient le dispositif.
A l’issue de cette consultation, il vous appartiendra, si nécessaire,
de prendre la décision d’étendre à ces communes le
nouveau régime d’autorisation (cf. § I-6-1
de la notice technique) et de prendre ensuite l’arrêté mentionné
à l’article L. 631-7-1.
Vous veillerez, lors de l’élaboration de
cet arrêté, à organiser des réunions de concertation
avec les représentants des professionnels les plus concernés par
les changements d’usage des locaux d’habitation, notamment les professions
libérales.
Vous vous attacherez également, en complément
de sa publication au recueil des actes administratifs du département,
à assurer une large publicité de cet arrêté, notamment
par voie électronique, afin de permettre aux professionnels tels que
notaires, avocats, géomètres-experts... appelés à
intervenir sur plusieurs départements, d’avoir accès à
ce document.
La présente circulaire est accompagnée
d’une notice technique destinée à :
- vous commenter les dispositions nouvelles
essentielles, celles qui sont maintenues, celles qui sont abrogées, les
autres dispositions ainsi que les modalités d’entrée en vigueur ;
- vous donner les indications nécessaires
à la prise de l’arrêté préfectoral prévu
à l’article L. 631-7-1 (cf. annexe I).
Par ailleurs, les circulaires no 72-158
du 3 octobre 1972 et no 89-69 du 3 novembre 1989
qui donnaient des instructions notamment sur le régime des compensations
et sur le caractère personnel des autorisations n’étant plus
adaptées à la situation actuelle du logement, sont abrogées.
| Le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, A. Lecomte |
NOTICE TECHNIQUE
I. - LE NOUVEAU RÉGIME
I.1. Article L. 631-7
Il convient de noter que le terme « usage » a remplacé le terme « affectation », ce dernier étant souvent source de confusion avec la notion de « destination » utilisée en matière de permis de construire.
I.1.1. Champ d’application géographique réduit
Le dispositif s’applique dorénavant
à Paris, aux villes des départements des Hauts-de-Seine, de la
Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi qu’aux villes de plus de 200 000 habitants.
En effet, l’application de l’article L. 631-7 ne se justifie
que lorsqu’il existe une forte spéculation immobilière, de
nature à réduire les surfaces destinées à l’habitation.
Or, cette situation se rencontre pour l’essentiel dans les villes importantes
(ou à leur périphérie), d’où le relèvement
du seuil de population pour les villes répondant à ce critère
de tension du marché immobilier.
A ce jour, les villes de plus de 200 000 habitants
concernées par ce dispositif sont : Paris, Lille, Lyon, Marseille,
Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier.
I.1.2. Un domaine d’application mieux défini
et simplifié
I.1.2.1. Définition des locaux à usage d’habitation
Locaux concernés
L’article L. 631-7 définit les locaux à usage d’habitation par référence à la notion de logement, cette notion devant être comprise dans un sens très large, éclairé par le critère de la résidence principale ; elle recouvre tous les locaux d’habitation ainsi que leurs annexes quels que soient les parcs dont ils relèvent, privé ou public, et leur date de construction.
Quelques définitions complémentaires
Les annexes :
Constituent des annexes tous les locaux attachés
à un logement situés dans le même immeuble que celui-ci
et inclus dans le bail d’habitation tels que caves, celliers, greniers,
garages, parkings privatifs. Il en est également ainsi dans un immeuble
ou dans un groupe d’immeubles collectifs d’habitation des locaux communs
tels que les locaux à vélos, locaux techniques qui sans être
spécifiés dans le bail n’en demeurent pas moins attachés
à l’usage d’habitation de l’immeuble.
A l’inverse ne sont pas considérés
comme des annexes les locaux tels que les garages lorsqu’ils font l’objet
de contrats de location distincts et qu’ils sont situés dans un
immeuble à destination autre qu’habitation.
Logements meublés :
A la différence de la situation antérieure
où les locaux d’habitation et les meublés relevaient de deux
catégories distinctes de locaux, l’article L. 631-7 nouveau
précise que les meublés constituent des locaux destinés
à l’habitation dès lors qu’ils rentrent dans le champ
d’application de l’article L. 632-1 du CCH, c’est-à-dire
qu’ils constituent la résidence principale du preneur et qu’ils
font l’objet d’un bail écrit obligatoire d’un an renouvelable,
pouvant être ramené à neuf mois pour les étudiants.
Pour cette raison, la transformation d’un logement
nu en meublé n’est plus soumise à autorisation comme dans
l’ancien dispositif.
En revanche, le changement à un tout autre usage,
sans autorisation préalable, de logements meublés à titre
de résidence principale, en hôtel de tourisme, en location meublée
saisonnière ou en location meublée à usage de résidence
secondaire, demeure irrégulier. Il est à noter que la notion de
loueur professionnel est abandonnée. Ainsi, les dispositions du L. 631-7
s’appliquent dès lors que le bailleur donne à la location
un seul local.
Ne rentrent pas dans la catégorie des logements
meublés et à ce titre ne constituent pas des locaux destinés
à l’habitation au sens de l’article L. 631-7 les résidences
de tourisme.
Ces établissements ont vocation à être
loués à des touristes et ne s’adressent en principe qu’à
des clients de passage n’y établissant pas leur résidence
principale.
Les logements foyers - les résidences pour
personnes âgées :
Les résidences pour personnes âgées
dont les logements foyers, qu’ils soient ou non médicalisés,
constituent une catégorie de logement.
Les chambres de service ou chambres de « bonne » :
Rentrent dans cette catégorie les chambres situées
sous les combles, telles que celles qui existent notamment dans les immeubles
haussmaniens à Paris.
Les logements inclus dans un bail commercial :
Il s’agit des locaux d’habitation accessoires
aux locaux commerciaux et qui font partie d’un même bail « commercial »
en vertu de la jurisprudence existante.
I.1.2.2. Suppression du régime d’autorisation
des changements
d’usage sur les locaux administratifs et professionnels
Le régime de 1945 visait à
protéger les locaux d’habitation sous forme d’une double obligation.
En effet, en vertu du 1o de l’article L. 631-7 ancien,
les locaux à usage d’habitation devaient conserver cet usage ;
pour les autres visés au 2o du même article, notamment
ceux qui étaient à usage administratif, professionnel ainsi que
les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements
similaires, s’ils ne conservaient pas leur destination primitive, ils devenaient
à usage d’habitation.
La réforme a supprimé cette deuxième
obligation, le nouveau dispositif étant recentré sur la protection
de l’habitat existant.
I.1.3. Une nouvelle date de référence
I.1.3.1. L’année 1970
La réforme prévoit qu’un
local est réputé à usage d’habitation s’il était
affecté à cet usage au 1er janvier
1970.
Il n’y a donc plus lieu de rechercher l’usage,
légal ou de fait, du bien avant le 1er janvier
1970. La nouvelle référence au 1er janvier
1970 présente un intérêt particulier, car il était
nécessaire auparavant de rechercher l’usage d’habitation, notamment
pour Paris dans les fichiers de 1945 conçus pour la distribution des
cartes de ravitaillement, et auxquels seule l’administration avait accès.
La possibilité de recourir par ailleurs aux déclarations établies
lors de la révision foncière de 1970 et consultables par le demandeur
ou son conseil dûment mandaté (notaires, avocats, géomètres-experts...)
ne revêt pas un caractère prééminent et n’exclut
pas pour autant d’autres moyens de preuve à la charge de ces derniers,
tels que les baux, les actes de vente, les permis de construire... La référence
à cette nouvelle date ainsi que l’abrogation du 2o du
L. 631-7 ancien a entraîné la suppression du certificat administratif
instauré par la loi no 94-624 du 21 juillet 1994
(cf. § I.3.1 de la présente notice).
I.1.3.2. Les changements d’usage intervenus après le
1er janvier 1970 en vertu d’une autorisation
subordonnée à compensation ou résultant d’une affectation
temporaire à l’habitation
Si une autorisation administrative subordonnée
à une compensation a été donnée après le
1er janvier 1970, le local d’habitation ayant
changé d’usage et le local ayant servi de compensation ont l’usage
mentionné dans l’autorisation.
En effet, l’autorisation a pu être soumise
à une compensation qui consiste, pour le demandeur, à rendre à
l’habitation des locaux qui étaient affectés auparavant à
un autre usage pour une surface au moins équivalente à celle qui
a été transformée en local commercial ou professionnel.
Dès lors, ces locaux apportés à l’habitation en compensation,
entrent dans le champ des locaux d’habitation « protégés ».
Entrent également dans ce champ, les locaux qui,
à la suite d’une affectation temporaire au logement (cf. § II.1.3),
n’ont pas ou n’auront pas retrouvé leur affectation antérieure.
En fait, trois cas peuvent ainsi se présenter :
- local d’habitation en 1970 ayant
fait l’objet d’un changement d’usage avec compensation. L’usage
pour lequel il a été autorisé se substitue à celui
de 1970 ;
- local autre qu’habitation en
1970 étant devenu habitation en servant de compensation. L’usage
d’habitation se substitue à celui de 1970 ;
- local autre qu’habitation affecté
temporairement à l’habitation et n’ayant pas fait l’objet
d’une déclaration de retour à l’usage initial, reste
habitation. Cet usage se substitue donc à celui de 1970.
L’administration devra, à la demande d’un
pétitionnaire ou de son conseil dûment mandaté (notaires,
avocats, géomètres-experts...), rechercher si tel ou tel bien
a pu faire l’objet, entre le 1er janvier 1970
et le 10 juin 2005, d’une autorisation avec compensation ou a
servi de compensation ou a été affecté temporairement à
l’habitation en vertu de l’ancien article L. 631-7-1.
Il est souligné que, si l’intervention de
l’administration est nécessaire pour la période indiquée,
elle n’a plus lieu d’être pour la recherche des autorisations
délivrées au-delà du 10 juin 2005, celles-ci
étant soumises à l’obligation de publicité (cf.
§ I.2.4.2).
Un local unique qui, à la date de référence
est à usage mixte (une partie des mètres carrés à
usage d’habitation et le reste à usage autre que d’habitation)
est à considérer selon cette répartition, pour partie à
usage d’habitation et pour partie à un autre usage.
I.1.3.3. Locaux construits après 1970
Pour les locaux construits après
le 1er janvier 1970, l’usage est celui
résultant du permis de construire.
Les locaux ayant, depuis cette date, fait l’objet
de travaux avec pour effet d’en changer la destination, ont l’usage
résultant du permis de construire obtenu ou de la déclaration
préalable effectuée.
I.1.3.4. Un régime spécifique pour
les locaux
appartenant à une personne publique
L’article L. 631-7 du CCH dispense
du régime d’autorisation, les locaux, affectés à un
autre usage que l’habitation lors de leur cession, qui appartiennent à
une personne publique et dont le produit de la vente est versé au profit
du budget de l’Etat. Cette dispense qui revêt un caractère
définitif a été instaurée par les mesures des lois
de finances rectificatives pour 2003 (art. 81) et 2004 (art. 131)
relatives aux locaux appartenant aux personnes publiques.
Ainsi, la cession de ces locaux n’est pas soumise
au dispositif du L. 631-7. Il n’y a donc pas lieu de rechercher quelle
était l’occupation à la date du 1er janvier 1970.
I.2. Article L. 631-7-1
I.2.1. Abrogation du régime temporaire
Les dispositions antérieures permettant
d’affecter à l’usage d’habitation, pour une durée
maximale de treize ans, des locaux affectés à un autre usage,
sont supprimées.
Il est cependant prévu, dans les mesures transitoires,
la possibilité, pour les locaux concernés par ce régime
temporaire, de retrouver leur usage antérieur, avant la fin du délai
(cf. § II.1.3 de la présente notice).
I-2-2. Maintien de la compétence du préfet
L’Etat, garant du droit au logement,
reste compétent pour délivrer l’autorisation de changement
d’usage, après avis du maire et du maire d’arrondissement,
le cas échéant. Sa compétence est liée au contenu
de l’arrêté qui devra s’appuyer sur des critères
locaux visant à maintenir, dans chaque quartier, une répartition
équilibrée entre habitat et activité, et entre les diverses
formes d’habitat permettant d’accueillir des ménages de différents
niveaux de revenus. Ces critères résulteront en conséquence
du PLH ou de tout autre document de référence équivalent
garantissant la diversité de l’habitat, dont le contenu comprend
un diagnostic portant notamment sur le fonctionnement du marché local
de l’habitat et de son éventuelle tension.
I.2.3. Une définition législative de la compensation
La compensation consiste, pour le demandeur,
à rendre à l’habitation des locaux dont l’usage est
autre qu’habitation, pour une surface équivalente à celle
qui va être transformée en un usage autre qu’habitation, ceci
afin de ne pas perdre des mètres carrés de logement. Les annexes
attachées au logement apporté en compensation sont comptées
dans le calcul de la surface à compenser.
L’ordonnance instaure le mécanisme de la
compensation qui est aujourd’hui principalement pratiqué à
Paris, en lui conférant une portée juridique. En effet, une autorisation
avec compensation lui donne un caractère réel, attaché
au local et non à la personne.
L’autorisation ayant donné lieu à
compensation est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier
(cf. § I.2.4.2).
I.2.4. Maintien du caractère personnel
de l’autorisation,
assorti d’une exception
Le principe du caractère personnel
est maintenu. Cependant, la réforme introduit une exception lorsqu’il
y a compensation.
Dorénavant, une distinction est faite selon qu’il
y a ou non compensation.
I.2.4.1. Caractère personnel
L’autorisation est attachée à la personne qui l’a sollicitée. Elle devient caduque dès que cesse son activité et n’est transmissible à aucune autre personne, exerçant ou non la même activité, telle qu’un nouvel acquéreur du bien.
I.2.4.2. Caractère réel
L’autorisation est attachée
au local concerné s’il y a compensation effective. En effet, l’objectif
du régime étant de ne pas « perdre des mètres
carrés » utilisés pour l’habitation, cet objectif
est atteint de façon pérenne si un changement dans un sens est
compensé par un autre en sens inverse. Dans ce cas, l’autorisation
devient juridiquement un droit réel transmissible.
Les locaux offerts en compensation doivent être
mentionnés dans l’autorisation qui doit faire l’objet des mesures
de publicité adéquates par une inscription au fichier immobilier
ou au livre foncier.
Cette formalité est faite par les soins du titulaire
de l’autorisation, qui en assume les frais ; elle concerne à
la fois l’immeuble dont le changement d’usage est autorisé
et celui apporté en compensation. Le respect des règles de forme
attachées à la publicité foncière implique l’établissement
d’un acte authentique de dépôt par un notaire.
La publicité des autorisations subordonnées
à une compensation est destinée à assurer la sécurité
des transactions immobilières puisqu’elle permet de vérifier
le caractère régulier de l’usage d’un bien et la pérennité
de cet usage.
I.2.5. Prescription trentenaire écartée
En application de l’article 2262 du code civil, l’action civile se prescrit par trente ans. Ainsi, l’action publique ne peut plus être mise en œuvre à l’égard du contrevenant qui utilise depuis au moins trente ans, sans autorisation, les locaux à un usage autre que l’habitation. C’est en ce sens que la prescription en matière d’amende civile est extinctive. En revanche, la durée trentenaire de l’occupation ne permet pas au contrevenant d’acquérir par prescription l’autorisation du changement d’usage d’un local. En effet, la personne occupant un local sans autorisation est en situation irrégulière pendant toute la durée de cette occupation, quelle que soit la date à laquelle celle-ci a débuté.
I.2.6. Les modalités de délivrance
des autorisations et conditions
du régime des compensations définies par arrêté préfectoral
L’arrêté préfectoral
prévu à l’article L. 631-7-1 conditionne l’entrée
en vigueur du nouveau régime des changements d’usage.
Il fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées
les autorisations et il détermine les règles de compensation.
Compte tenu de la diversité des situations locales, cet arrêté
pourra prévoir des dispositions adaptées à chaque commune
concernée (cf. annexe I).
I.3. Article L. 631-7-2
I.3.1. Suppression du certificat administratif
Le certificat administratif délivré
par le préfet avait été institué par la loi no 94-624
du 21 juillet 1994. Il permettait d’indiquer à toute personne
qui le demandait si l’usage d’un local mentionné dans la demande
était régulier ou non.
Ce régime de certificat a été supprimé
dans le nouveau dispositif en raison notamment :
- de la suppression du régime
d’autorisation des changements d’usage sur les locaux administratifs,
professionnels, commerciaux ;
- de la référence de
l’usage du bien au 1er janvier 1970 au
lieu de 1945, les recherches à cette date étant plus aisées
et surtout plus accessibles au demandeur et à ses conseils mandatés,
tels que les notaires.
Cependant l’administration s’attachera à
donner les réponses aux demandes qui lui seront faites telles que définies
dans le paragraphe I.1.3.2.
I.3.2. Maintien de la dérogation spéciale
en faveur des professions
libérales dans une partie d’un local d’habitation
Cet article reprend pour partie la rédaction
du sixième alinéa du texte antérieur de l’article
L. 631-7 qui permettait, sous certaines conditions, l’installation,
dans une partie d’un local d’habitation, d’une activité
professionnelle ne revêtant pas de caractère commercial, à
la condition que ce local constitue la résidence du demandeur.
Il précise néanmoins que les conditions
nécessaires à l’obtention d’une telle autorisation seront
fixées dans l’arrêté prévu à l’article
L. 631-7-1 et que l’habitation constitue la résidence principale
du demandeur.
I.4. Article L. 631-7-3
I.4.1. Maintien de la dérogation de droit
permettant l’exercice d’une activité y compris commerciale
dans une partie d’un local d’habitation
Cet article a pour but de préciser que le
régime de l’autorisation de droit prévu dans cet article
déroge non seulement aux dispositions générales de l’article
L. 631-7 mais aussi au régime particulier de l’article L. 631-7-2.
Sont donc maintenues les dispositions de l’article
L. 631-7-3 qui consistaient à permettre, dans une partie d’un
local d’habitation, l’exercice d’une activité professionnelle,
y compris commerciale, sans qu’il soit nécessaire de déposer
une demande de changement d’usage, à la condition que ce local soit
la résidence principale du demandeur et ne conduise à y recevoir
ni clientèle ni marchandises.
Les règles de domiciliation des entreprises dans
les locaux d’habitation prévues aux articles L. 123-10 et L. 123-11
du code de commerce, ne sont pas affectées par les dispositions de l’ordonnance.
I.5. Article L. 631-8
I.5.1. Les dispositions sur les stations balnéaires
et thermales sont abrogées
I.5.2. Mesure nouvelle permettant la coordination
avec le code de l’urbanisme
Cet article dispose que pour les changements
d’usage de locaux d’habitation faisant l’objet de travaux entrant
dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis
ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage.
Cette disposition ressortant jusqu’à présent du seul code
de l’urbanisme (art. R. 421-11 du code de l’urbanisme),
il est apparu souhaitable, pour plus de lisibilité, de la rappeler également
dans le CCH.
Par ailleurs, l’article L. 631-8 précise
que les travaux soumis à permis ne pourront être exécutés
qu’après obtention de l’autorisation au titre du L. 631-7.
Cette disposition est reprise dans la section 4 de l’ordonnance no 2005-1527
du 8 décembre 2005 relative aux permis de construire et aux
autorisations d’urbanisme qui prévoit un nouvel article L. 425-9
dans le code de l’urbanisme.
I.6. Article L. 631-9
I.6.1. Disposition inchangée :
extension possible à d’autres communes par arrêté
Cet article, qui n’a pas été
modifié par l’ordonnance, donne la possibilité de rendre
le dispositif applicable à d’autres communes, sur tout ou partie
de leur territoire, par décision de l’autorité administrative
après avis du maire.
Il donne aujourd’hui la possibilité aux
communes dont la population est inférieure à 200 000 habitants
et qui n’ont plus à appliquer le dispositif, de pouvoir, à
leur demande, y rentrer de nouveau.
La réglementation actuelle telle qu’elle
résulte de l’article R. 631-5 du CCH prévoit que la
décision d’extension du dispositif à d’autres communes
est prise par arrêté du ministre chargé de la construction
et de l’habitation après avis du maire et du préfet.
Un décret à paraître permettra aux
préfets de prendre cet arrêté à la place du ministre.
Par ailleurs, il est demandé aux préfets
de se rapprocher des communes pour lesquelles des arrêtés ministériels
ont été pris dans les années 1960 et 1961, rendant applicables
les dispositions du L. 631-7 (cf. annexe II), ceci afin de
recueillir leur avis sur le maintien ou non du régime des changements
d’usage. Ces arrêtés sont caducs en raison du manque de base
légale.
I.7. Article L. 631-10
I.7.1. Disposition inchangée
Le régime du L. 631-7 reste
non applicable dans les zones franches urbaines.
Par ailleurs, par référence à l’article
L. 443-11 du CCH, il ne s’applique pas non plus aux bailleurs de logements
HLM qui, dans les quartiers sensibles, connaissant des difficultés particulières,
peuvent après accord du préfet louer à toute personne physique
ou morale des locaux d’habitation à un autre usage ou mettre des
locaux à la disposition d’une association. Cette procédure
d’accord du préfet ne doit pas être confondue avec celle de
l’autorisation prévue à l’article L. 631-7, laquelle
demeure applicable lorsqu’un organisme HLM souhaite procéder à
un changement d’usage d’un local en dehors des quartiers visés
à l’article L. 443-11.
II. - AUTRES DISPOSITIONS
II.1. Dispositions transitoires
II.1.1. Régularisations
L’article 29-I de l’ordonnance
prévoit une possibilité de régularisation pour les locaux
d’habitation illégalement affectés à un autre usage
depuis plus de 20 ans à la date d’entrée en vigueur de ladite
ordonnance, soit le 10 juin 2005.
Cette régularisation n’est possible que
sur demande d’autorisation intervenue avant le 1er juillet 2006.
Cette dernière doit être accompagnée des justificatifs prouvant
l’usage continu et non contesté durant une période minimale
de 20 ans à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance.
Les justificatifs sont de même nature que ceux
cités au paragraphe I.1.3.1.
La continuité de l’usage est appréciée
au regard de l’activité exercée. Il faut entendre par « activité
exercée » celle de même nature, par exemple un cabinet
d’avocat ou une étude de notaire, ou un cabinet médical,
etc.
Peu importe que cette activité ait été
exercée successivement par des personnes différentes avant l’entrée
en vigueur de l’ordonnance. Toutefois, c’est bien l’occupant
se trouvant, à la date du 10 juin 2005, dans le local irrégulièrement
transformé qui doit procéder à la demande de régularisation
accompagnée des justificatifs prouvant l’usage continu du lieu durant
au moins 20 ans à cette date. Il dispose d’un délai ne pouvant
dépasser le 30 juin 2006 pour établir cette demande.
Cet usage ne doit avoir fait l’objet d’aucune
contestation encore en cours émanant soit de l’administration, soit
du syndicat de copropriété, ni d’aucune action en justice
pendante.
A titre d’exemple, un refus d’autorisation
intervenu depuis moins de 20 ans doit être considéré comme
une contestation encore en cours.
L’autorisation délivrée en régularisation
présente obligatoirement un caractère personnel et incessible,
ce qui signifie qu’à la cessation de l’activité ou au
départ de l’occupant ayant obtenu la régularisation le local
devra revenir à l’habitation.
II.1.2. Caractère réel des autorisations
accordées
avec compensations
L’article 29-II de l’ordonnance
prévoit une disposition qui conforte les autorisations assorties de compensation
intervenues avant le 10 juin 2005, lesquelles revêtent, à
compter de cette date, un caractère réel.
Afin de pallier la non-publication de ces autorisations
au fichier immobilier, l’administration devra répondre aux demandes
qui lui seront faites en vue d’apporter tous les éléments
en sa possession justifiant de l’effectivité de la compensation.
II.1.3. Suppression du régime d’autorisation
temporaire
(art. 29-III)
Les dispositions antérieures instituées par la loi no 94-624 du 21 juillet 1994 permettant d’affecter à l’usage d’habitation, pour une durée maximale de 13 ans, des locaux affectés régulièrement à un autre usage sont supprimées. Il est cependant prévu, afin de préserver les droits de ceux qui s’y sont soumis, que les locaux autres que d’habitation qui ont été temporairement affectés à l’habitation peuvent retrouver leur usage antérieur sur simple déclaration adressée au préfet avant l’expiration du délai mentionné dans la déclaration temporaire d’habitation. En l’absence de déclaration, le local reste à usage d’habitation et soumis aux dispositions du L. 631-7.
II.2. Sanctions maintenues
L’ordonnance n’a pas modifié
les sanctions encourues en cas de non-respect des dispositions de l’article
L. 631-7, car la loi habilitant le Gouvernement à simplifier le
droit par ordonnance ne le permettait pas. En conséquence, elles demeurent
fixées par les articles L. 651-2 et L. 651-3 du CCH.
Cependant, il est envisagé de les renforcer dans
le projet de loi ratifiant l’ordonnance, qui devrait être un article
du projet de loi « Engagement national pour le logement »
en cours d’examen au Parlement.
III. - MODALITÉS D’ENTRÉE
EN VIGUEUR
DES NOUVELLES DISPOSITIONS
L’ordonnance no 2005-655
du 8 juin 2005, publiée au Journal officiel du 9 juin 2005,
est entrée en vigueur le 10 juin 2005. A cette date, les nouveaux
articles L. 631-7 à L. 631-8 se sont substitués aux
anciens articles du CCH portant le même numéro.
Cependant, l’application complète du nouveau
régime d’autorisation de changements d’usage reste subordonnée
à la publication, dans chaque département concerné, de
l’arrêté préfectoral, mentionné à l’article
L. 631-7-1, qui doit définir les conditions dans lesquelles sont
délivrées les autorisations et déterminées les compensations.
III.1. Dispositions applicables à
compter du 10 juin 2005
III.1.1. Champ d’application géographique
Dans toutes les communes de plus de 10 000 habitants et de moins de 200 000 habitants, à l’exception de celles qui sont situées dans les départements 92, 93 et 94, les changements d’usage de locaux ne sont plus soumis, depuis le 10 juin 2005, à autorisation ou dérogation préfectorale au titre des articles L. 631-7 et suivants du CCH. Il en est de même dans les communes de moins de 10 000 habitants où les dispositions de l’article L. 631-7 avaient été rendues applicables par décision ministérielle sur tout ou partie de la commune en application de l’article L. 631-9 ; toutefois, ce dernier article n’ayant pas été abrogé, les nouvelles dispositions pourront toujours y être rendues applicables (cf. § I.6.1).
III.1.2. Domaine d’application
Dans toutes les communes, y compris celles
où s’applique le nouveau régime, les changements d’usage
des locaux à usage autre qu’habitation sont libres depuis le 10 juin 2005.
(cf. § I.1.2.2).
Depuis cette même date, il convient, pour apprécier
si un local est à usage d’habitation ou autre qu’habitation,
d’appliquer la définition des locaux d’habitation mentionnée
au deuxième alinéa de l’article L. 631-7 nouveau.
III.1.3. Régime spécifique pour les locaux appartenant à l’Etat
Ce régime était déjà entré en vigueur avant la publication de l’ordonnance (cf. § I.1.3.4).
III.1.4. Autres dispositions
Les modifications apportées à l’article L. 631-7-3 (cf. § I.4), l’abrogation des dispositions relatives aux stations balnéaires (ancien article L. 631-9 ; cf. § I.5.1), la suppression du certificat administratif (ancien article L. 631-7-2 ; cf. § I.3.1), les mesures de coordination avec le code de l’urbanisme (cf. § I.5.2) ainsi que les dispositions transitoires (cf. § II.1) sont entrées en vigueur le 10 juin 2005.
III.2. Dispositions dont l’application
est subordonnée
à la publication de l’arrêté préfectoral
Les nouvelles dispositions relatives
à la délivrance des autorisations ne seront applicables qu’à
la date de publication de l’arrêté préfectoral prévu
à l’article L. 631-7-1.
Ainsi, dans les communes où les changements d’usage
des locaux d’habitation demeurent soumis à autorisation, le régime
antérieur de délivrance de ces autorisations continue à
s’appliquer jusqu’à la publication de cet arrêté,
sous réserve toutefois des précisions figurant aux paragraphes III.1.2
à III.1.4 ci-dessus.
Il y a lieu en outre de considérer qu’une
autorisation délivrée postérieurement au 10 juin 2005
dans les conditions du régime antérieur revêt un caractère
réel dès lors qu’elle est subordonnée à une
compensation et que cette compensation est effective.
ANNEXE I
FICHE SUR LE CONTENU DE L’ARRÊTÉ PRÉFECTORAL
L’ordonnance no 2005-655
du 8 juin prévoit aux articles 25 et 26 un arrêté
préfectoral fixant les conditions dans lesquelles :
- sont délivrées les
autorisations ;
- sont déterminées les
compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement,
au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des
caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de
la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ;
- sont fixées les conditions
d’exercice d’une profession non commerciale dans la résidence
principale du demandeur.
Article 1er
Rappel du principe général :
autorisation délivrée par le préfet, après avis
du maire, selon les modalités définies dans l’arrêté
qui fixe les conditions :
- de délivrance de l’autorisation ;
- de fixation des compensations ;
- d’exercice d’une profession
non commerciale dans la résidence principale du demandeur.
Article 2
Objectifs de protection :
- non-aggravation de la pénurie
de logements ;
- répartition proportionnée
entre habitations et activités de proximité ;
- respect de l’équilibre
social de l’habitat.
Article 3
Définition de la géographie sensible de la ville : liste des secteurs.
Article 4
Définition des règles d’autorisation
par secteur géographique.
Par exemple secteurs où :
- transformation interdite ;
- autorisation accordée avec
compensation ;
- autorisation accordée sans
compensation.
Article 5
Les cas d’exonération de compensation liés à la nature de l’activité dans les secteurs où l’autorisation doit normalement être accordée avec compensation.
Article 6
Conditions spécifiques pour les professionnels qui exercent dans leur local d’habitation (L. 631-7-2), par exemple, surface limitée de l’activité par rapport à la superficie totale de l’habitation, locaux non soumis éventuellement à compensation...
ANNEXE II
LISTE DES COMMUNES AUXQUELLES ONT ÉTÉ RENDUES APPLICABLES LES DISPOSITIONS DU RÉGIME DES CHANGEMENTS D’USAGE
Aube
Bar-sur-Aube, * Saint-André-les-Vergers, Saint-Julien-les-Villas : arrêté du 4 mai 1961 (JO du 10 mai 1961).
Alpes-de-Haute-Provence
* Digne : arrêté du 4 mai 1961 (JO du 10 mai 1961).
Finistère
Guilvinec, Kerlaz, * Le Relecq-Kerhuon, * Quimperlé : arrêté du 4 mai 1961 (JO du 10 mai 1961).
Jura
Morez : arrêté du 4 mai 1961 (JO du 10 mai 1961).
Landes
Labouheyre, Peyrehorade : arrêté du 4 mai 1961 (JO du 10 mai 1961).
Loiret
Châteauneuf-sur-Loire : arrêté du 5 octobre 1960 (JO du 7 octobre 1960).
Meurthe-et-Moselle
Essey-lès-Nancy, Jarville, * Laxou, Malzéville, Maxéville, * Saint-Max, Tomblaine, * Vandoeuvre, * Villers-lès-Nancy : arrêté du 12 juin 1961 (JO du 18 juin 1961).
Haut-Rhin
Bollwiller, Buhl, Ensisheim, Ingersheim, Issenheim, Munster, Ostheim, Ribeauvillé, Rouffach, Sainte-Marie-aux-Mines, Soultz, Thann, Wintzenheim : arrêté du 4 mai 1961 (JO du 10 mai 1961).
Vosges
Charmes, Mirecourt, Neufchâteau,
Rambervilliers : arrêté du 4 mai 1961 (JO
du 10 mai 1961).
* Il est à noter que les villes
mentionnées avec un astérisque ont dépassé depuis
le seuil des 10 000 habitants.
Mme Gratton (Christelle), ingénieure des
TPE, chargée de la subdivision de Paris ;
M. Gorges (Guillaume), membre de la Fédération
des associations de défense de l’habitat fluvial ;
M. Dourlent (Michel), président de la chambre
nationale de la batellerie artisanale ;
M. Pariente (Jacques), représentant des chantiers
navals ;
M. Houyvet (Jean), représentant les exploitants
de bateaux de marchandises au Comité des armateurs fluviaux ;
M. Levavasseur (Eric), représentant des exploitants
de bateaux à passagers au Comité des armateurs fluviaux.
Article 3
En cas d’absence ou d’empêchement de Mme Bacot (Marie-Anne), la commission sera présidée par M. Thomas-Bourgneuf (Gaston), directeur délégué du service navigation de la Seine ou par M. Mercenier (Emmanuel).
Article 4
La décision du 17 février 2006 relative à la composition de la commission de surveillance des bateaux à propulsion mécanique de Paris est abrogée.
Article 5
La présente décision sera publiée au Bulletin officiel du ministère chargé des transports.
| Pour le ministre et par délégation : Le sous-directeur des transports maritimes et fluviaux, M. Jacquet |